Compass威胁起诉Unlock MLS罚款政策

围绕得克萨斯州中部房源如何营销的争议正走向联邦法院。据Unlock MLS透露，房地产经纪巨头Compass的律师已发出信函，威胁提起联邦反垄断诉讼，除非该服务在10月6日前同意不再对未通过MLS共享即公开营销的房源施加任何处罚。Unlock MLS表示无意放弃这一政策，双方由此形成对峙，与加州正在进行的法律战如出一辙。

Unlock MLS为超过3600家办公室的17000多名经纪人和经纪人提供服务。据KXAN Austin报道，争议核心在于Unlock MLS的一项规定：一旦房屋挂牌出售，经纪人须将代理房源提交至该服务，违规者罚款100美元。Compass认为这笔罚款相当于对房主选择权收费。一名Compass发言人告诉KXAN，只有法律和房主才能告诉经纪人如何公开营销房屋，Unlock MLS两者都不是。该公司还表示，卖方和经纪人不应仅仅为了按房主意愿营销房产就支付100美元，并指出卖方和经纪人并不为Unlock MLS工作。

Unlock MLS对罚款结构的描述比Compass的说法温和。该服务表示，经确认的违规首次会收到礼节性通知和一次性100美元罚款，而非持续收费。未解决的案件可能通过提醒通知、书面警告和合规研讨会逐步升级，最终可能进入听证会，罚款不超过500美元。

该规定可追溯至全美房地产经纪人协会的Clear Cooperation Policy，要求挂牌经纪人在向公众营销房产后的一个工作日内将其提交至MLS，无论营销渠道是传单、庭院标牌、网站还是群发邮件。Unlock MLS在致Compass的信中表示，由于隶属NAR，它必须维持该政策，尽管其自身对该规则有所保留。Unlock MLS兼奥斯汀房地产经纪人委员会首席执行官Emily Girard将根本问题归结为该组织是否可以制定规则并统一执行以保护这一系统，并告诉订阅用户该服务已公开表达对该规则的保留意见。

Unlock MLS以其Flex项目为例，称卖方已有不触发罚款的非公开营销选项。Flex允许经纪人在MLS内部私下营销房源而不在公共互联网展示，从而在卖方选择全面曝光前避免累计在售天数和调价记录。自2025年8月以来，已有超过1100家办公室的近3800名经纪人使用该项目，该组织称近四分之三的Flex房源在卖方准备好后最终转入MLS全面曝光。Unlock MLS还报告称，在已完成的交易中，使用Flex的房源全面公开后近60%未降价即售出，而未使用该项目的房源这一比例为42%。这些数据来自该组织自身的交易数据。

本地房地产界并非所有人都认为避开MLS对卖方有利。房地产经纪人Eric Bramlett告诉KXAN，跳过MLS挂牌可以帮助卖方避免在售天数累计等负面记录，但他认为各经纪公司之间已有合作工具可以解决同样的顾虑，无需将房源撤出共享流通。他说，将房产暴露给尽可能多的买家对消费者有利，而他从未遇到过在意由哪家经纪公司代表潜在买家的卖方。Bramlett补充说，他看不出将库存锁定在单一经纪公司对买家、卖方或广大经纪人有什么好处，不过他承认这有利于持有该库存的经纪公司。

得克萨斯州中部的对峙与别处已在进行的一场法律战相呼应。根据Compass的公告，该公司于10月16日对加州区域多重上市服务（CRMLS）提起反垄断诉讼，指控其规则惩罚按客户指示在MLS之外公开营销房屋的经纪人。Compass称CRMLS可对在服务之外公开营销房源的经纪人处以最高2500美元罚款，并可暂停或开除经纪人，处罚远重于Unlock MLS的结构。据Real Estate News报道，CRMLS也在法庭上反击，自行提起诉讼寻求联邦裁定其挂牌规则不违反反垄断法，并请求法官禁止Compass就此起诉。CRMLS的第7.9条规则与Unlock MLS的政策类似，要求独家房源在任何公开营销后的一个工作日内提交至MLS。该媒体报道称，CRMLS在2026年已处理约300起第7.9条违规案件，其中约75起涉及Compass的待售房产；据The Real Deal报道，2025年共开出89笔罚款，其中8笔针对Compass经纪人。

Compass并非对每一家与其冲突的MLS都提起诉讼。The Real Deal还指出，9月Compass就限制未在MLS共享即公开营销房源的规则，与总部位于西雅图的Northwest Multiple Listing Service达成了类似争议的和解。得克萨斯州中部的争议是走向和解，还是与加州案件一样诉诸法庭，尚待观察，但KXAN报道称，针对Unlock MLS的任何行动都可能提出与Compass诉CRMLS案类似的指控。

本文根据Hoodline的报道《Compass Threatens Unlock MLS Lawsuit Over Listing Fines》编译整理。查看原文